Frage:
Aus steuerlicher Sicht spielt die tatsächliche Restnutzungsdauer einer Immobilie eine wichtige Rolle. Denn eine kürzere Restnutzungsdauer ermöglicht eine schnellere Abschreibung, sodass sich die jährliche Steuerlast verringert.
Viele Vermieter stellen sich in diesem Kontext die folgenden Fragen:
- Wie beeinflusst die Abschreibung die Rendite meiner Immobilien?
- Wie wirkt sich die Abschreibung auf meinen Cashflow aus?
- Wie beeinflusst die Restnutzungsdauer die Rendite meiner Immobilie?
- Wie kann ein Nutzungsdauer-Gutachten die Rendite meiner Immobilie erhöhen?
Antwort:
Die Gebäude-AfA stellt den jährlichen Abzugsbetrag in der Steuererklärung dar und wird üblicherweise als Prozentsatz des Gebäudewerts ermittelt. Diese steuerliche Maßnahme zielt darauf ab, die Steuerbelastung zu mindern und somit Ihren Netto-Cashflow zu steigern. Streng genommen sinkt die Rendite dabei, zumindest auf dem Papier.
Grundsätzlich gilt: Geringere Einkünfte (Mieteinnahmen – Werbungskosten = Einkünfte) bedeuten eine geringere Steuerlast. Für Sie als Steuerzahler ist es daher in der Regel vorteilhaft, die Abschreibung so schnell und so hoch wie möglich vorzunehmen. Das wird übrigens auch dann wichtig, wenn Sie die Immobilie vor Ablauf der üblichen Abschreibungsdauer verkaufen möchten. Denn in diesem Fall verschenken Sie potenziell Geld, wenn Sie nicht den höchstmöglichen Abschreibungsbetrag nutzen.
Die Restnutzungsdauer wirkt sich direkt auf die Höhe der Gebäude-AfA (Absetzung für Abnutzung) aus. Je kürzer die Restnutzungsdauer, desto höher die jährlichen Abschreibungen, da sich der unterstellte Wertverlust auf wenige Jahre verteilt.
Ein Nutzungsdauer-Gutachten kann Ihnen eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer bescheinigen, Ihre jährlichen Steuerzahlungen reduzieren und Ihnen somit einen höheren Netto-Cashflow generieren.
